Qu'il s'agisse de la vente d'une maison, d'un appartement ou d'un terrain, le vendeur est tenu de garantir à l'acquéreur qu’il pourra jouir de son bien librement, et qu’aucun tiers ne pourra revendiquer de droit sur celui-ci.
Ce principe s'applique même en l'absence de toute mention spécifique dans l’acte de vente (C. civ. art. 1626).
Bon à savoir : la garantie d'éviction ne concerne pas les ventes judiciaires.
L’éviction peut être causée par le vendeur ou un tiers (un voisin, un créancier, ...).
Exemples :
- le vendeur a cédé son bien à deux acheteurs différents et le premier s’en trouve évincé (Cass. 3e civ. 29-4-1981, 79-16.649),
- le vendeur a conservé un droit sur le bien (usufruit ou servitude),
- le vendeur prétend avoir conservé la jouissance du bien et ainsi l'avoir acquis par l'effet de la prescription (Cass. 3e civ. 30-6-2021 n° 20-14.743).
Exemples :
- un tiers revendique la propriété du bien vendu,
- un tiers revendique une servitude non déclarée (le bien vendu est le fonds servant),
- une personne fait valoir une hypothèque non révélée ou exerce une saisie.
L'acheteur a la possibilité d’agir en garantie d’éviction dès qu’il se trouve évincé, partiellement ou totalement de son bien.
Qui peut l’exercer ?
L’action en garantie d'éviction peut être exercée par l'acheteur évincé ou par toute personne lui ayant succédé dans ses droits (ses héritiers, ses ayants cause) contre le vendeur initial si ce dernier est bien à l’origine de l'éviction (Cass. 3e civ. 28-3-1990). En cas de décès du vendeur, ses héritiers deviennent responsables de l’obligation de garantir l’éviction.
L’action en garantie d'éviction d’un bien immobilier (action réelle) est soumise à la prescription trentenaire (C. civ. art. 2227).
A ne pas confondre : si l’action est personnelle, comme dans le cas d’une action mobilière, le délai est de 5 ans (C. civ. art. 2224).
Les effets de la garantie d'éviction
- Suspension du prix
Si l'acheteur n’a pas encore payé le prix, il peut le retenir jusqu'à ce que le vendeur fasse cesser le trouble (C. civ. art. 1653).
- Restitution du prix
Si l'éviction est totale, c'est-à-dire si l'acheteur est complètement privé du bien, il peut demander :
- la résolution du contrat et la restitution du prix payé,
- la restitution des fruits,
- les frais judiciaires engagés,
- des dommages-intérêts pour le préjudice subi (C. civ. art. 1630).
Si l’éviction est d’une importance telle que l’acheteur n’aurait pas acheté s’il avait connu le risque d’éviction, il peut demander la résolution du contrat.
Si l’éviction partielle ne justifie pas la fin du contrat, l’acheteur peut demander une réduction du prix proportionnelle à la partie évincée (C. civ. art. 1637).
Bon à savoir : c’est au juge de décider si l'éviction est suffisamment grave pour justifier la résolution.
Si l’acquéreur découvre après l’achat qu’il existe des charges non déclarées (exemple : une servitude non apparente) qui affectent l’usage du bien, il peut demander la résolution de la vente si ces charges sont suffisamment importantes ou une indemnisation du préjudice causé (C. civ. art. 1638).
Bon à savoir : c’est au juge de décider si l'éviction est suffisamment importante pour justifier la résolution.
