À la suite notamment de l’interdiction de location des « passoires thermiques »1 en juillet 2021 et à la modification de la méthode de calcul du DPE2, la part des ventes de logements anciens très énergivores (étiquettes F et G) a fortement augmenté, passant de 11 % en 2021 à 17 % en 2023, son niveau le plus haut.
En 2024, la part des logements très énergivores a cessé de progresser et a même enregistré une légère baisse de 2 points (elle se maintient à ce niveau sur le début de l’année 2025, à 15 % sur le deuxième trimestre).
Ce constat se retrouve quel que soit le marché : la part des ventes de logements très énergivores a aussi progressé entre 2021 et 2023 de 9 à 12 % sur le collectif et de 12 à 19 % sur celui de l’individuel. Mais elle recule dès 2024 sur le marché des maisons et début 2025 sur celui des appartements pour retomber à respectivement 10 et 17 % au 2e trimestre 2025.
On peut noter que la part des ventes d’appartements anciens d’étiquettes C augmente progressivement, tout particulièrement sur le début de l’année 2025, passant de 20 à 24 % entre 2021 et 2024, pour atteindre 28 % au
2e trimestre 2025. Inversement, la part des ventes classées D et E passe de 64 % en 2021, à 59 % en 2024 puis 57 % au 2e trimestre 2025.
Le prix de vente médian des logements anciens est très lié à l’étiquette énergie : plus les logements sont économes, plus le prix médian augmente. Néanmoins, ces écarts de prix peuvent s’expliquer par une évolution concomitante des caractéristiques des biens vendus. Si l’on estime l’écart de prix imputable uniquement à la variation de l’étiquette énergie, les autres caractéristiques restant similaires, l’impact de l’étiquette énergie sur les prix des logements continue de croître.
En France, l’impact d’une meilleure étiquette, par rapport à une étiquette de référence D, est similaire sur le collectif
et l’individuel. Toutes choses égales par ailleurs, les appartements anciens d’étiquettes énergie de classe A se sont vendus en 2024 en moyenne 16 % plus cher que ceux de classe D. Cette plus-value est moindre pour les appartements classés B, d’en moyenne +12 %, et encore moindre pour ceux classés C, d’en moyenne +6 %. En revanche, l’impact d’une moins bonne étiquette, par rapport à une étiquette de référence D, est plus important sur le marché de l’individuel et d’environ le double que celui estimé sur le collectif : les maisons anciennes d’étiquettes énergie G se sont vendues en France en 2024 en moyenne 25 % moins cher que celles de classe D, contre 12 % pour les appartements anciens.
Ainsi, l’impact de l’étiquette énergie, par rapport aux biens classés D, n’a cessé de croître ces dernières années en France quelle que soit la classe du DPE. Par exemple, pour une étiquette G, la moins-value est passée d’en moyenne -17 % en 2021 à -25 % en 2024 sur l’individuel et de -10 % à -18 % pour une étiquette
F. Il en est de même sur le collectif où la plus-value d’une étiquette A, d’en moyenne 9 % en 2021 est passée à 16 % en 2024 et de 9 % à 12 % pour les appartements anciens classés B.
Selon la localisation, ces estimations peuvent varier fortement : la moins-value réalisée pour les appartements anciens d’étiquette G, par rapport à ceux de classe D, est d’en moyenne -10 % à Paris contre -21 % en Provence-Alpes-Côte d’Azur.
