Le volume de transactions de logements anciens en cumul sur les douze derniers mois en France (hors Mayotte) atteint 885 000 transactions à fin novembre 2023. La baisse annuelle s’amplifie de mois en mois et dépasse désormais les 20 %, à -21,1 %. Il faut remonter à début 2013 pour constater une baisse annuelle aussi conséquente et à avril 2017 pour retrouver des volumes sous les 900 000 transactions.
La correction des volumes en 2023 aura été plus forte qu’anticipée en début d’année. Au rythme actuel, une fin d’année aux alentours des 860 000 transactions n’est plus à exclure, soit 255 000 transactions de moins qu’en 2022, année qui s’était terminée à 1 115 000 transactions. La baisse des volumes devrait se poursuivre, peut-être moins vite dans les mois à venir, avec des prix qui ont tardé à baisser et des taux à un palier haut mais qui pourraient également baisser dans les prochains mois.
Au regard des dernières décisions de politique monétaire de la BCE, l’essentiel du bouleversement créé par la hausse des taux directeurs sur le marché immobilier semble désormais derrière nous, quand bien même les mois à venir, au moins jusqu’à l’été, ne laissent pas présager d’une reprise active. Néanmoins, la BCE1 a décidé de laisser ses taux directeurs inchangés et l’inflation, malgré un léger rebond technique en fin d’année, a nettement ralenti ces derniers mois et devrait même « reculer graduellement au cours de 2024, avant de se rapprocher de l’objectif de 2 % du Conseil des gouverneurs en 2025 ».2
1- BCE Communiqué de presse, 25 janvier 2024
2 - Bulletin économique de la BCE n° 8/2023
La période est à la stabilisation même si, çà et là, les notaires peuvent constater quelques baisses de taux. Dans ce contexte, les volumes de transactions
devraient toutefois poursuivre leur baisse, peut-être à un rythme moins élevé en attendant des baisses significatives, tant sur les taux que sur les prix. Le
marché pourrait ainsi atteindre une maturité nouvelle.
Quant au prix des logements anciens en France métropolitaine, ils baissent sur un an à -1,8 % au 3e trimestre. Les prix diminuent de 1,6 % pour les maisons et de 2 % pour les appartements. Les prix des logements anciens continueraient de diminuer significativement pour perdre jusqu’à 4,2 % en février 2024. Si les prix des appartements anciens baissent légèrement davantage que ceux des maisons anciennes au 3e trimestre 2023, cela ne sera plus le cas début 2024, avec des baisses annuelles de prix équivalentes sur les deux marchés.
En province, les prix des logements anciens continueraient de diminuer moins rapidement qu’en France métropolitaine, avec environ -3 % sur un an à fin février 2024. Les prix des maisons anciennes devraient diminuer quasiment au même rythme qu’en France métropolitaine mais la baisse de prix des appartements anciens en province serait plus faible, autour -2 %. Les prix des appartements anciens continueraient d’augmenter sur un an au même rythme au Havre (+3 %) et à Aix-en-Provence (+2 %), alors que les prix diminueraient d’environ 6 % à Angers et Saint-Étienne mais jusqu’à plus de 10 % à Caen, Grenoble et Nantes. Les prix des maisons anciennes dans les agglomérations de Toulouse, Mulhouse et Marseille - Aix-en-Provence baisseraient au même rythme à fin février 2024, de 4 à 7 %. À l’instar du collectif, les prix des maisons de l’agglomération angevine diminueraient, mais plus fortement, d’un peu plus de 10 % sur un an. La baisse serait du même ordre dans les agglomérations de Saint-Étienne, Le Havre, Valenciennes, Nantes, Amiens, Lille et Lyon.
En Île-de-France, d’après les indicateurs avancés sur les avant-contrats, le prix des appartements devrait être de 9 630 € le m² en février 2024 à Paris, soit une baisse de 7 % en un an. La baisse annuelle du prix des appartements serait de 8,7 % en Petite couronne et 6,4 % en Grande couronne.
En un an, de février 2023 à février 2024, les prix des maisons devraient reculer de 6,9 % (-7,5 % en Petite couronne, -6,7 % en Grande couronne). inciter des vendeurs, prudents et parfois attentistes, à vendre. Au regard des hausses de prix des dernières années, il n’y a d’ailleurs rien de rédhibitoire. Dans un marché où les acquéreurs semblent reprendre la main avec une appétence avérée pour l’achat immobilier3, les niveaux de prix restent relativement positifs pour les vendeurs et il pourrait être avantageux de se positionner dès à présent sur le marché, avant une baisse plus conséquente des prix.
Gageons néanmoins que l’année 2024 soit celle d’un marché immobilier plus dynamique, si tant est que celui-ci soit préservé de secousses géopolitiques. Il existe des signaux encourageants vers une situation plus porteuse à l’orée de l’été avec des prix et des taux qui pourraient baisser concomitamment,
regonflant mécaniquement le reste à vivre des ménages et leur capacité à s’engager dans l’acquisition immobilière.
Parts des ventes de logements anciens selon la catégorie socio-professionnelle des acquéreurs en France en 2023 et évolution par rapport 2019*
