Le volume de transactions de logements anciens en cumul sur les douze derniers mois en France1 atteint 778 000 transactions à fin novembre 2024, après 792 000 fin juin 2024 et 872 000 fin décembre 2023. La baisse annuelle est désormais de 12 %. Elle se résorbe mois après mois depuis mars 2024 et son pic a été atteint en février 2024 à -23,4 % sur un an. Actuellement, le volume annuel de transactions réalisé sur ces douze derniers mois est similaire à celui observé fin 2015 (790 000 transactions environ à fin novembre-décembre 2015). Le nombre de transactions devrait ainsi commencer à se stabiliser.
Le marché immobilier semble enfin atteindre son point bas après deux années de chute brutale et vertigineuse. Les prix en phase d’atterrissage, la baisse des
taux qui s’est poursuivie en décembre par l’annonce du Conseil des gouverneurs de la BCE2, conjugués à une inflation globale en baisse tant dans la zone
Euro qu’en France, redonnent du pouvoir d’achat aux Français qui avaient délaissé le marché dans un environnement trop contraint. Des signes de reprise
pourraient dès lors sembler apparaître çà et là, mais celle-ci reste pour le moment erratique et hétérogène sur le territoire. Les volumes de transactions atteignent
tout juste leur point de stabilisation et restent trop faibles pour enclencher une dynamique vertueuse.
La reprise, si elle s’opère, se fera par à-coups.
Si les paramètres classiques peuvent laisser augurer d’un nouvel environnement favorable, il convient d’être prudent. Un optimisme mesuré est de mise dans un contexte de turbulences géopolitiques, de contraintes budgétaires renforcées et d’instabilité politique. Selon la Banque de France, la baisse du taux d’intérêt moyen des nouveaux crédits à l’habitat, moteur du marché immobilier, se poursuivait encore en janvier, mais la hausse de l’OAT 10 ans pourrait empêcher la poursuite de la baisse des taux et au mieux permettre leur stabilité. Signe de la fragilité ambiante, la confiance des ménages Français se détériore, les craintes étant nombreuses et grandissantes. Ces craintes, endémiques, ne sont pas directement liées au marché immobilier.
En France métropolitaine, les prix des logements anciens baissent pour le cinquième trimestre consécutif de -3,9 % au 3e trimestre 2024. Les prix diminuent au
même rythme pour les appartements et les maisons. D’après les projections sur les avant-contrats, la baisse annuelle des prix des logements enregistrée
au 3e trimestre 2024 France métropolitaine devrait s’atténuer progressivement de manière très significative, de -2,1 % sur l’année 2024 jusqu’à -0,7 % sur un an à fin février 2025. Les prix des maisons anciennes baisseraient davantage que ceux des appartements anciens en 2024, avec respectivement -2,3 % et -1,7 % sur un an. À fin février 2025, les prix seraient quasiment stables sur les deux marchés.
En province, sur un an, les prix des logements anciens reculent de 3,4 % au 3e trimestre 2024. La baisse des prix reste plus marquée pour les maisons (-3,6 % après 4,4 % au trimestre précédent) que pour les appartements (-3 % après -3,8 %). Les projections prévoient, comme pour la France métropolitaine, un
ralentissement progressif de la baisse annuelle en province, avec -1,5 % sur l’année 2024 (après -3,4 % au 3e trimestre 2024) et -0,4 % sur un an à fin février 2025.
En Île-de-France, sur un an, les prix des logements anciens continuent de baisser fortement, mais à un rythme moins soutenu, pour atteindre -5,3 % au 3e trimestre 2024. Ils baissent plus pour les maisons (-5,3 % après -8 %) que pour les appartements (-6,7 % après -7,9 %). Les prix baissent à un rythme comparable pour les maisons (5,3 % après 8 %) et les appartements (-5,2 % après -6,6 %). Les prix des appartements continuent de baisser nettement sur un an à Paris et en petite couronne (-5,5 %), ainsi qu’en grande couronne (-4 %). À Paris, on attend un prix au m² de 9 420 € en février 2025. La baisse annuelle des prix dans la Capitale serait ramenée à 1,4 % alors qu’elle atteignait 7,7 % un an plus tôt. Parallèlement, les prix des appartements se consolideraient aussi en Île-de-France (-1,4 % en un an) avec un recul de 2 % en Petite Couronne et de 0,5 % en Grande Couronne en février 2025. Au-delà d’évolutions un peu plus heurtées et haussières ces derniers mois, les prix des maisons devraient globalement céder 1,3 % en Île-de-France de février 2024 à février 2025. Ils seraient en recul de 2,7 % en Petite Couronne et quasi stables en Grande Couronne (-0,6 %).
La crise immobilière de ces derniers mois a affecté les différents acteurs de l’immobilier, mais aussi et surtout les Français dans leur capacité à se loger.
Certains signaux économiques semblaient pourtant encourageants pour 2025 pour percevoir une reprise. Mais le redémarrage du marché immobilier sera d’autant plus significatif qu’il se fera dans un environnement économique et politique stabilisé engendrant la confiance. L’annonce de mesures pour le logement est autant de promesses qui devront être suivies d’effets, tant pour relancer une construction en berne, faciliter la mise en œuvre du ZAN, que pour relever le défi de la rénovation énergétique des logements. Mal orchestrées, les dispositions rendant les logements énergivores indisponibles à la location et les mesures restreignant l’accès au foncier, concourent à un amenuisement accéléré de l’offre de logements. La raréfaction, programmée par le ZAN, des terrains « artificialisables », doit s’accompagner d’actions énergiques permettant le redéploiement rapide de constructions nouvelles sur d’anciennes friches déjà artificialisées ou sur des fonciers susceptibles de densification. Ce risque de dégradation de l’accès au logement est d’autant plus impactant, qu’il est inéluctablement corrélé au temps incompressible d’une reprise de l’activité de construction (3 voire 4 ans séparent le premier plan, du logement livré à son bénéficiaire final).
En novembre 2024, les autorisations de logements diminuent (- 5,7 % par rapport à octobre 2024) et s’établissent à 26 900. Le nombre de logements autorisés se situe 30 % en dessous de son niveau moyen des 12 mois précédant le premier confinement, en données corrigées des variations
saisonnières et des jours ouvrables (CVS-CJO). De décembre 2023 à novembre 2024, 330 900 logements ont été autorisés à la construction, soit 44 900 de moins que lors des douze mois précédents (- 11,9 %) et 28 % de moins qu’au cours des 12 mois précédant la crise sanitaire (mars 2019 à février 2020). En novembre 2024, 20 900 logements auraient été mis en chantier, soit 300 de plus qu’en octobre 2024 (+ 0,6 %). Le nombre de logements commencés en novembre 2024 serait inférieur de 35 % à sa moyenne des 12 mois précédant la crise sanitaire. Au cours des douze derniers mois, 258 500 logements auraient été mis en chantier, soit 49900 de moins (- 16,2 %) qu’entre décembre 2022 et novembre 2023, et 33 % de moins qu’au cours des 12 mois précédant la crise sanitaire (mars 2019
à février 2020).
1 - Volumes de transactions en France, tous départements, hors Mayotte
2 - www.ecb.europa.eu - Décisions de politique monétaire du 12 décembre 2024
