Que l’activité soit exercée à titre habituelle ou occasionnelle, louer en meublé est considéré comme une activité commerciale. Les loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu dans de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non celle des revenus fonciers.
A noter : si le propriétaire est une société soumise à l’impôt sur les sociétés, c’est ce dernier régime qui est applicable.
Les personnes qui louent en meublé une partie de leur habitation principale bénéficient d’une exonération jusqu’au 31 décembre 2023, sous réserve :
Pour 2021, les plafonds annuels de loyer par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, sont fixés à 191 euros en Ile-de-France et à 141 euros dans les autres régions.
Pour plus de détails, consulter le site impôts.gouv
Le régime d’imposition dépend du montant des recettes annuelles. Il s’applique que la location soit permanente ou saisonnière dès lors qu’elle est meublée. Il peut s’agir du régime forfaitaire (micro-Bic) ou du régime réel.
Il s’applique si les loyers ne dépassent pas 72600 € par an. Les seuils de chiffre d'affaires sont appréciés hors taxe et par année civile.
Bon à savoir : l'administration admet de prendre en compte les recettes effectivement encaissées (BOI-BIC-DECLA-10-10-20 n° 10).
Le bailleur déclare le montant brut de sa ses recettes sur la déclaration complémentaire à la déclaration annuelle des revenus.
Un abattement forfaitaire de 50 %. Il n’y a alors aucune autre déduction possible, notamment il n’est pas possible de déduire de déficits fonciers (CGI art. 50-0).
A noter : les propriétaires de meublés de tourisme (ceux qui ont obtenu le classement) et de chambres d’hôtes relèvent quant à eux du micro-BIC si leurs recettes ne dépassent pas les 172.600 euros. L’abattement forfaitaire est alors de 71 % .
Pour consulter le bulletin officiel des finances publiques sur le sujet.
Imposition sur le revenu : dès que le montant annuel des loyers est supérieur à 72600 €, le bailleur relève du régime réel ( simplifié ou normal). Toutefois, même si le bailleur est éligible au régime micro-BIC, il peut choisir le régime réel.
Le bailleur a alors la possibilité de :
Ces mécanismes permettent de diminuer le montant des recettes et donc de l’impôt.
Bon à savoir : l’amortissement consiste à répartir le coût d'un élément d'actif sur sa durée d'utilisation prévue, lorsque celle-ci est limitée dans le temps. Ainsi en matière d’immobilier, l’étalement concerne le prix d’achat du bien sur sa durée d’utilisation. Une fois la durée choisie, on obtient le taux d’amortissement à déduire chaque année. Par exemple, pou un bien d’habitation , le taux d’amortissement le plus couramment admis en pratique est de 1 à 2.5 % .
Attention : en cas de revente du bien sous le régime LMNP, les amortissements pratiqués ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value.
Bon à savoir : certaines réductions d’impôt sont prévues en cas d’investissement dans une résidence services (régime Censi-Bouvard, consulter le Bulletin officiel des finances publiques)
Dès lors que les recettes sont inférieures à 23.000 euros par an, le loueur est considéré comme non professionnel et ne paye pas de cotisations sociales pour son activité. Il doit cependant déclarer chaque année ses recettes à l'administration fiscale dans sa déclaration de revenus.
Il est soumis aux prélèvements sociaux applicables aux revenus du patrimoine et du capital.
La location en meublée effectuée par un particulier est en principe exonérée de TVA (il n’est donc pas possible de la déduire). En revanche, sont imposables à la TVA les particuliers qui louent en meublé « para hôtelier » c’est à dire qui fournissent en sus de l’hébergement au moins trois prestations prévues à l’article 261 D, 4°-b du code général des impôts.
En fonction de votre situation (lieu et utilisation personnelle du bien loué), vous devrez payer la cotisation foncière des entreprises. Consultez le service des impôts des entreprises (SIE) du lieu où se situe le logement loué pour savoir si vous aurez ou non à régler cet impôt.
Pour plus de sécurité, il peut être pertinent de faire rédiger le bail de la LMNP par son notaire. En cas d’incident de paiement, par exemple, la valeur de cet acte permet de s’adresser directement à un huissier sans avoir besoin d’obtenir au préalable une décision de justice.
