Les différents droits de préemption du locataire

1er cas : droit de préemption exercé lors la délivrance d’un congé pour vendre 

(article 15 Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs)

Le droit de préemption du locataire concerne en principe les baux d’habitation ou mixtes (habitation et professionnels) soumis à la loi du 6 juillet 1989. 

Toutefois, il est exclu en cas de location meublée, ou lorsque le propriétaire vend son bien à un membre de sa famille, jusqu’au 3ème degré inclus.

En quoi consiste le droit de préemption du locataire ?

Lorsque le propriétaire d’un bien immobilier souhaite vendre son bien libre de toute occupation, il doit au préalable en aviser son locataire en lui délivrant un congé pour vendre. 

Le locataire dispose alors d’un droit de préemption lui permettant d’acquérir en priorité les biens qu’il loue (logement et ses accessoires : garage, cave, …).
 

Quelles sont les modalités de délivrance d’un congé pour vendre ?

Le propriétaire fait parvenir le congé à son locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d’huissier, au moins six mois avant la fin du bail. 
 

Attention : en cas d’acquisition d’un bien occupé, son propriétaire devra respecter des règles spécifiques lorsqu’il souhaitera le revendre : 

• lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
• lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours.

Le congé doit notamment contenir le prix et les conditions de la vente projetée (article 15 loi 6 juillet 1989). A compter de sa réception, le locataire a 2 mois pour prendre une décision : préempter ou renoncer à l’achat. En l’absence de réponse dans le délai de 2 mois, le locataire est présumé avoir renoncé à l’offre d’achat. Le propriétaire peut alors vendre le bien à un autre acquéreur, et le locataire doit quitter les lieux au terme de son bail.