Lorsque plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien, qu’elles l’aient choisi ( en cas d’acquisition en commun par des époux séparés de biens, par exemple) ou non ( en cas de succession), c’est le régime légal de l’indivision qui s’applique.
Dans le cadre d'une indivision, seuls les actes conservatoires peuvent être faits à l'initiative d'un seul coïndivisaire. Pour les actes d'administration, (conclusion des baux ou réalisation de travaux d'amélioration), l'accord du ou des coïndivisaires représentant au moins les deux tiers des droits indivis est nécessaire ( art. 815-3, al.1 C. civ.). Les actes de disposition (acquisition, vente d'immeuble, emprunt...) restent soumis à l'accord de tous les indivisaires (art. 815-3, al. 7 C. civ.). Cela peut générer des situations de blocage en raison du veto ou du silence d’un indivisaire. Il faut alors recourir au juge pour passer outre ( art. 815-4 à 815-6 C. civ.).
Dans une société, seules les décisions les plus graves sont en principe soumises à l'unanimité. Bien souvent, les statuts prévoient que la plupart des décisions sont prises à la majorité des associés telle qu’elle est fixée par les statuts, ce qui permet de passer outre le désaccord des minoritaires.
Pour éviter les blocages, les indivisaires peuvent à la majorité des deux tiers donner un mandat générale d’administration, ou par convention et à l’unanimité nommer un gérant et lui donner certains pouvoirs. Mais ces pouvoirs sont strictement limités et la convention d’indivision à durée déterminée a une durée maximale de 5 ans (renouvelable).
Dans le cadre de la SCI, un ou plusieurs gérants sont désignés et disposent souvent (par les statuts ou un acte annexe) de très larges pouvoirs : il peut en principe accomplir tous les actes de gestion réalisés dans l’intérêt de la société.
La SCI permet également de distinguer la propriété des parts et leur gestion. Ainsi, des parents qui souhaitent transmettre des biens à leurs enfants tout en conservant la gestion de leur patrimoine, peuvent le faire par la création d’une SCI. Ils donnent alors les parts et se font désigner gérants.
De même, les parents peuvent ne donner que la nue-propriété des parts à leurs enfants, tout en en conservant l’usufruit et donc les revenus produits par les biens. Ils veilleront dans les statuts à organiser la répartition des pouvoirs entre nus- propriétaires et usufruitiers.
De plus, elle garantit la pérennité du patrimoine sur plusieurs générations. La SCI, dotée d'une personnalité distincte de ses membres, est instituée pour une durée pouvant aller jusqu'à 99 ans ( C. civ., art. 1835 et 1838).
Un associé majoritaire ne peut pas imposer aux autres la dissolution anticipée de la SCI. La dissolution judiciaire peut être demandée mais seulement pour justes motifs (inexécution par un associé de ses obligations par exemple). La SCI exclut la vente forcée du bien.
L’indivision est au contraire précaire : la loi prévoit que nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision. Le partage peut donc toujours être demandé, au besoin par voie judiciaire ( art. 815 C. civ.).
L’indivision n’est pas toujours souhaitée (lors d’une succession par exemple). Et lorsqu’un indivisaire décède, ses parts sont transmises à ses héritiers sans possibilité pour les coindivisaires de s’y opposer. Cela peut générer des conflits notamment en multipliant le nombre d’indivisaires.
La SCI permet de choisir les personnes avec qui l’ont s’associe et ce, même en cas de décès ou de retrait de l’un des associés. En principe, la cession de parts sociales d’une SCI à un tiers nécessite l’agrément unanime des autres associés (sauf majorité statutaire différente ou accord des gérants si les statuts l'exigent).
Bon à savoir : sauf dispositions contraires des statuts, les cessions consenties à des ascendants ou descendants du cédant ne sont pas soumises à agrément. Elle permet d’optimiser la transmission des parts sociales
Les donations de parts sont soumises aux abattements classiques (exemples : 100.000 par parent et par enfant, ou 31.865 euros pour les petits-enfants, renouvelables tous les 15 ans). Donner des parts de société plutôt que des biens immobiliers permet d’ajuster au mieux la valeur transmise et de ne pas dépasser les abattements.
Les parents peuvent aussi se réserver l’usufruit des parts, l’assiette fiscale ne sera constituée que de la valeur de la nue-propriété. Au-décès des usufruitiers, les nus-propriétaires deviennent pleinement propriétaires des parts sans avoir de droits de succession à régler.
De plus, si la SCI a souscrit un prêt pour financer l’acquisition d’un bien immobilier, la valeur des parts transmises tient compte de ce passif.
Enfin, la valeur des parts peut bénéficier d’une décote. La valeur vénale des parts est en effet toujours inférieure à la valeur vénale de l’immeuble ramenée au nombre de parts. Cette décote joue pour les droits de donation et pour les droits de succession.
Des concubins peuvent y recourir pour sécuriser leur situation en cas de décès.
Pour cela, ils peuvent effectuer un démembrement de propriété croisé des parts sociales. Chacun possède l’usufruit des parts de l’autre. Ainsi, au décès du premier d’entre eux, l’usufruit sur les parts du survivant s’éteint. Le survivant est donc pleinement propriétaire de la moitié des parts et conserve l’usufruit (la jouissance) des parts du défunt. Suite à l’extinction de l’usufruit, le survivant ne sera pas soumis aux droits de successions de 60%, ce qui constitue un avantage fiscal indéniable.
Les concubins peuvent également constituer une SCI pour acheter leur logement “conjugal” et inclure une clause de tontine. Passer par une SCI évitera de payer les 60% de droits de mutation. Mais attention toutefois à la requalification possible par l’administration fiscale en donation déguisée.
Les conseils de votre notaire vous guideront et vous permettront d’éviter les faux pas.
