Lorsque l’acquéreur exerce son droit de rétractation (dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’avant-contrat ou de la remise de l'acte en mains propres), la loi considère que le contrat est rétroactivement anéanti (art. L 271-1 CCH.). L’acquéreur est donc fondé à récupérer l’intégralité du montant du dépôt de garantie. Toutefois, en cas d’opposition du vendeur, l’acquéreur devra saisir le tribunal judiciaire afin qu’il ordonne sa restitution (art. 1956 C. civ.).
Bon à savoir : le professionnel dépositaire des fonds dispose d’un délai de 21 jours à compter du lendemain de la rétractation pour remettre les fonds à l’acquéreur (art. L271-2 CCH).
L’accomplissement d’une condition suspensive dépend d'un événement futur et incertain. Par exemple, l’acquéreur s’engage à acquérir un bien immobilier sous la condition suspensive d’obtenir un prêt auprès d’un établissement bancaire. Si le prêt lui est refusé, il se trouve libéré de son engagement (art. 1304-6 C. Civ.) et le dépôt de garantie doit lui être restitué (art. L 313-41 C. conso.).
Lorsque l’acquéreur refuse de réitérer la vente alors que le délai de rétraction est échu et que les conditions suspensives ont été levées, il engage sa responsabilité contractuelle (art. 1217 et s. C. civ.).
Dans ce cas, le dépôt de garantie demeure acquis au vendeur à titre de dommages-intérêts. Le notaire le lui versera après avoir obtenu l’accord de l’acquéreur. A défaut, le vendeur pourra le réclamer en justice (art. 1956 C. civ.) à moins qu’il préfère demander la réalisation judicaire de la vente.
