Prenons l'exemple d'un logement. Il faut savoir que le droit de propriété donne au propriétaire trois sortes de prérogatives :
Le droit de propriété est donc la combinaison de l'usufruit et de la nue-propriété.
Il est possible pour le propriétaire de séparer ces prérogatives, notamment à l’occasion d’une vente ou d’une donation. Par exemple, il peut donner la nue-propriété (propriété grevée d'usufruit) à un enfant et se réserver l’usufruit (il garde ainsi le droit d’habiter le bien donné ou de le louer). . On parle de démembrement.
L'usufruitier
Avant l'entrée en jouissance, l'usufruitier doit :
Toutefois, l'usufruitier peut être dispensé de ces 2 obligations.
Au cours de l’usufruit, il doit jouir du bien de façon raisonnable, c’est-à-dire qu’il doit être diligent et prendre toutes les mesures pour maintenir le bien en bon état.
Ainsi il doit l’entretenir, ne pas modifier sa destination (ce qui implique de ne pas effectuer de transformations matérielles), procéder aux réparations nécessaires, prendre toutes les mesures dites conservatoires (pour la sauvegarde d'un droit ou d'une chose), il ne doit pas le détériorer... Il lui est vivement conseillé d’assurer le bien.
L’usufruitier doit régler les charges courantes, les réparations d'entretien et les impôts (notamment la taxe foncière) conformément aux articles 605 et 608du code civil.
Le nu-propriétaire
Il est tenu de régler les grosses réparations, sauf si elles sont dues au défaut d'entretien de l'usufruitier (art. 605 C. civ.). Ces grosses réparations sont relatives au gros œuvre : réfection des murs extérieurs ou de refend, voûtes, poutres, couvertures entières, digues, murs de soutènement, clôture (art. 606 C. civ.).
Il ne doit rien faire qui puisse diminuer ou troubler la jouissance de l'usufruitier.
La vente du logement dans sa totalité ne peut se faire qu'avec l'accord du nu-propriétaire. Dans ce cas et conformément à l’article 621 du code civil, “Le prix se répartit entre l'usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l'usufruit sur le prix”.
En revanche, conformément à l’article 815-5 du code civil, le nu-propriétaire ne peut demander au tribunal judiciaire d’ordonner la vente de la pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit contre la volonté de l'usufruitier.
Bon à savoir : l’usufruitier peut vendre son usufruit sans l’accord du nu-propriétaire (article 595 du C. civil), et le nu-propriétaire peut vendre sa nue-propriété sans l’accord de l’usufruitier (article 621 du C. civil).
Attention : l'usufruit cédé conserve la même durée.
L'usufruit est le plus souvent viager, c'est-à-dire qu'il s'éteint par la mort de l’usufruitier. Il peut aussi être constitué pour une durée fixe, on parle alors d'usufruit temporaire.
Usufruit et droit d’usage et d’habitation
Il ne faut pas confondre usufruit et droit d'usage et d'habitation. Le droit d'usage et d'habitation est strictement personnel et ne permet pas à son titulaire de louer le bien, mis uniquement de l’habiter.
