L'achat en nue-propriété permet de vous constituer un patrimoine immobilier à moindre coût. En effet, une décote de l’ordre de 25 à 40% est appliquée sur la valeur vénale du bien (plus la durée de l’engagement est longue plus la décote est importante).
L'usufruitier se charge de donner le bien en location et assure les réparations d'entretien de l'immeuble (parties privatives et communes). Attention, les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire (article 605 et 606 du Code civil).
Au terme de la période de démembrement, vous retrouvez la pleine propriété du bien, sans frais supplémentaires.
Pendant toute la période du démembrement, l'opération n'a aucune incidence en termes d'impôt sur le revenu dans la mesure où vous n'encaissez pas les loyers du logement donné en location.
En cas d’acquisition à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des autres revenus fonciers à condition que l’usufruitier soit un bailleur social ou un bailleur imposable à l’impôt sur le revenu.
Si l’'usufruitier est assujetti à l’IFI, c’est lui qui doit déclarer la valeur du bien dans son patrimoine imposable, à condition qu'il soit assujetti à l'IFI. Il est alors redevable de l'IFI sur la pleine propriété du bien. A contrario, pendant toute la période du démembrement, le nu-propriétaire n'a pas à faire figurer ce bien dans sa déclaration IFI.
En revanche, les dettes afférentes à la nue-propriété ne peuvent plus être déduites de l’actif taxable à l’IFI (article 885 G quater CGI)
Si vous souhaitez transmettre le bien à vos héritiers, dans la mesure où seule la nue-propriété leur sera transmise, les droits de donation seront calculés uniquement sur la valeur de cette dernière (barème article 669 CGI).
